Cómo afectará la Derogación de la Reforma de la Ley del Alquiler

El congreso acaba de derogar la última reforma que se formuló sobre la legislación de los arrendamientos urbanos con el Real Decreto 21/2018del 19 del pasado Diciembre del 2018. Tan solo un poco más de un mes después el día 22 de enero de 2019 el congreso de los diputados votó en contra con los votos de Unidos Podemos que no quería la reforma porque esta no incluía la limitación de los precios del alquiler.

El pasado día 24 de Enero del 2019, fue publicado en el Boletín Oficial del Estado (BOE) la derogación del Real Decreto 21/2018, con fecha del 14 de Diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler para informar que la anterior reforma de la Ley del Alquiler ya no se encuentra vigente.

¿Qué ocurre con los contratos firmados anteriormente?

A los contratos que hayan sido firmados durante el poco tiempo que ha estado en vigor el anterior  Real Decreto se les aplicara lo dispuesto en este nuevo Real Decreto:

1. Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda de 3 a 5 años (o 7 años si el arrendador es persona jurídica). Lo que es lo mismo, aumenta el plazo legal mínimo en el que el inquilino puede permanecer en la vivienda arrendada.

2. El plazo de prórroga tácita se amplía de 1 a 3 años una vez haya transcurrido el periodo de prórroga obligatoria, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.

3. Se limitan las garantías adicionales de la fianza, hasta un máximo de dos mensualidades, salvo que se trate de contratos de larga duración. Con esto se pretende suavizar la carga económica que supone para el inquilino alquilar un piso ya que antes las garantías adicionales eran ilimitadas.

4. Se facilita la adopción de acuerdos entre el propietario y el inquilino para la renovación o mejora de la vivienda en el transcurso de un mismo contrato de arrendamiento.

5. Queda establecido que los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica (una sociedad o empresa), excepto en aquellos gastos en los que el arrendatario haya incurrido por iniciativa propia.

6. Se mejora y aclara la remisión de los contratos de alquiler turístico de vivienda a la normativa sectorial turística que resulte aplicable.

¿Qué ocurre con los contratos firmados antes y después?

A todos los contratos anteriores y posteriores les será aplicada la legislación anteriormente vigente, cuyos puntos claves son:

Duración: el alquiler de un piso durará un mínimo de tres años (excepto si se firmó entre el 1 de enero de 1995 y 5 de junio de 2013, porque los contratos firmados durante esas fechas tienen una duración mínima de 5 años).

Subida del alquiler: el alquiler solo se puede subir de forma anual. Bueno, más que subir, se debe hablar de ‘actualizar’ porque lo mismo que se sube (que es lo más habitual), también se puede bajar. Por ese motivo, la legislación vigente siempre habla de actualizar, aunque en la práctica, (casi) siempre se sube.

Dependiendo de cuándo se haya realizado la firma del contrato, se aplican unos criterios u otros a la hora de actualizar la renta (subir el alquiler). Anteriormente al día 6 de Junio de 2013 solo se podía subir el alquiler según el Índice de Precios de Consumo (IPC) durante los primeros cinco años, pero la reforma del alquiler de 2013 dio libertad al casero e inquilino para pactar cómo hacer esa subida anual del alquiler.

Fianza y garantías adicionales: el casero solo podrá pedir un único mes de fianza a la hora de alquilar su piso, pero la ley le da libertad para pedir las garantías adicionales que considere oportunas. Así el casero puede pedir importes adicionales en metálico, seguro de impago, aval bancario.

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