¿Cuáles son los Gastos de Compraventa de Viviendas?

Os presentamos un resumen de los gastos que suponen las operaciones de compraventa de viviendas tanto para el comprador como para el vendedor.

Conjuntamente estos gastos son:
– Escritura pública en la notaría
– Inscripción en el Registro de la Propiedad
– Impuestos
– Plusvalía municipal
– Gestoría (si pedimos hipoteca)

Es la ley la que diferencia que gastos ha de asumir el comprador y cuales el vendedor. Siendo el comprador el que corre con la mayoría de los mismos.

Aunque existe poco margen de negociación, si es cierto que se puede llegar a cualquier tipo de acuerdo de reparto de gastos por las artes intervinientes siempre que se haga mediante una cláusula completamente legal.

Sin embargo, cuando la parte vendedor se trata de un promotor inmobiliario, la ley le obliga a esta a abonar el importe de la plusvalía municipal así como los gastos de la declaración de obra nueva y división horizontal.

También debe pagar la cancelación de la hipoteca que existe sobre la vivienda siempre y cuando no nos subroguemos en la misma.

Ahora vamos a detallar y describir en qué consisten exactamente cada uno de los gastos y que especifica la Lay sobre quién debe correr con ellos:

GASTOS DE LA PARTE VENDEDORA

Plusvalía Municipal

Se trata del impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y que paga el vendedor.

Este impuesto municipal, que no se debe confundir con la plusvalía fiscal, grava el aumento de valor de los terrenos de naturaleza urbana experimentado durante los años en que el vendedor ha sido propietario de la vivienda.

Se calcula teniendo en cuenta el valor catastral y el número de años que ha tenido el vendedor el inmueble, 20 años como límite máximo y mínimo de un año. En caso de superar los 20 años se tomará como referencia el máximo.

Hay un plazo de 30 días naturales desde la fecha de la escritura para liquidar el impuesto en el ayuntamiento.

GASTOS DE LA PARTE COMPRADORA

En este apartado tenemos que diferencias dos grandes grupos según el tipo de vivienda:

Impuestos en la Compra de Vivienda Nueva

En este caso el impuesto a pagar es el IVA (impuesto sobre el valor añadido): cuando la vivienda se entrega por primera vez paga el IVA (actualmente en el 10%). Se entiende por “primera entrega” aquellas que se adquieren al promotor tras la construcción de la misma.

La compra de una vivienda nueva obliga al comprador a pagar el IVA al vendedor, quien ingresará el impuesto en la hacienda pública.

Los tipos impositivos establecidos actualmente son:

• 10% con carácter general.
• 4% cuando se trate de viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública.

Impuestos en la Compra de Vivienda de Segunda Mano

Para el caso de las viviendas de segunda o ulterior transmisión el impuesto a aplicar es el ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales: es el impuesto que grava las ventas de inmuebles y el alternativo al IVA en el caso de las viviendas que no son de primera entrega.

Su cuantía se fija por aplicación de un porcentaje sobre el precio escriturado y dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda adquirida, en la mayoría de las comunidades está entre el (6% – 10%). En el caso de Andalucía se fija del 8%. Existen también tipos reducidos para algunos casos (VPO, familias numerosas, jóvenes…).

Escritura Pública – Notaría

Los gastos de notario son los que se producen por el otorgamiento de la escritura pública de compra-venta. Los costes del notario son fijados por normativa y su cuantía depende del precio en que se escriture el inmueble, aunque puede incrementarse por aspectos de la operativa notarial: el número de copias, extensión de la escritura, asiento presentación.

Los notarios aplican un arancel fijo que estableció el gobierno en 1989 por lo que todos los notarios de España cobran lo mismo por idéntico servicio. Sólo pueden hacer un descuento del 10%, por lo que la competencia entre ellos sólo se basa en la calidad.

Los costes (o aranceles) vigentes de los notarios figuran en la siguiente tabla para viviendas libres.

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Conviene saber que en las viviendas de protección oficial y en las subrogaciones se les aplica una reducción en los aranceles.

Inscripción en el Registro de la Propiedad

Esto supone el gasto que se genera de la inscripción de la compra-venta en el Registro de la Propiedad. También están fijados por normativa y su cuantía varia en función del precio del inmueble.

Existen variaciones que modifican las reglas generales. Por ejemplo, hay cambios para viviendas de protección oficial, de montes, o de explotaciones agrarias.

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Gastos de Gestoría

Sólo se pagará si se abre una hipoteca para comprar el inmueble. El gestor administrativo realiza todos los trámites necesarios hasta la inscripción de la escritura de compra en el Registro de la Propiedad.

La gestoría es seleccionada por la entidad financiera puesto que sino no entregaría el dinero hasta que esté inscrita la compra y la hipoteca en el Registro de la Propiedad.

Al ser profesionales libres, su tarifa no está regulada y pueden variar de unas empresas a otras.

Lo normal es que el día de la firma ante el notario se pida una cantidad de dinero provisión de fondos para poder pagar todos los trámites especificados anteriormente.

Una vez esté inscrita la compra y la hipoteca en el Registro de la Propiedad, se devolverá el dinero que haya sobrado.

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