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Qué son las Hipotecas Fijas y Cómo Funcionan

Descubre que son las hipotecas de tipo fijo y cómo funcionan

Una hipoteca fija es aquella a la que se le aplica el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo. Esto hace que la cuota mensual a pagar sea siempre la misma durante toda la hipoteca independientemente de que los tipos de interés del mercado suban o bajen.

Ventajas y Desventajas de las Hipotecas de Tipo Fijo

Normalmente la decisión entre contratar un tipo de hipoteca u otra dependerá de las previsiones que tenga el comprador, para tomar esta decisión hay que tener en cuenta las diferencias existentes entre las hipotecas de tipo fijo y las hipotecas de tipo variable.

Generalmente el plazo máximo de duración no se verá afectado por esta distinción entre fijas y variables.

La principal diferencia que se observa entre ambas está en el tipo de interés, las hipotecas fijas presentan un TIN alto durante toda su vigencia y el TAE es también más elevado que en las hipotecas variables.

Esta diferencia se justifica en que si tenemos la tranquilidad de pagar siempre lo mismo el banco se resguardar de los cambios que pueda haber en ambos tipo de interés poniéndolos más elevado para compensar las subidas y bajadas que sufran los mismo durante la vigencia del contrato.

En el caso de las hipotecas variables el TIN y el TAE irán en función a los parámetros que se establezcan en la actualidad, ya que al ser una hipoteca variable la cuota de la misma no es fija, si no que se adecua en funciona de los valores actuales de ambos intereses, que igual que uno años pueden ser menos que lo establecidos para las hipotecas fijas, otros pueden ser muy superiores, tiene más riesgo pero es un precio más justo y adaptado a las circunstancias.

¿Por qué los Bancos ofrecen Hipotecas Fijas?

A la hora de ofrecer un tipo de hipoteca u otro el primer valor que revisan los bancos es el del Euribor, que como ya hemos comentado antes, es el valor al que el banco central europeo le presta el dinero a los banco para que estos puedan prestarlo mediante las hipotecas.

En tiempos de bonanza económica el Euribor suele presentar valores más altos, sin embargo en tiempo de depresión o crisis este índice presenta valores muy bajos, incluso inferiores a los fijados por las propias hipotecas.

En el caso en el que el valor del Euribor sea inferior al interés fijado durante la contratación de la hipoteca al banco le será más conveniente ofertar este tipo de hipotecas al sacarles una mayor rentabilidad que si de una hipoteca variable se tratara.

¿Cuándo puede Cambiar el Tipo de Interés en las Hipotecas Fijas?

El tipo de interés fijado en una hipoteca fija puede varia pero solo debido a clausulas preestablecidas que supongan un cambio en las condiciones del préstamo, estas suelen ser:

  • Por incumplir algunas de las cláusulas de la vinculación: Cambio de domiciliación de la nómina, cancelación de algún seguro, cambios en la domiciliación de recibos, cambio de la situación laboral, es decir, cualquier cambio producido desde el momento de firmar y contratar dicha hipoteca fija, ya que el interés se basó en las condiciones del momento.
  • O por el pacto de novación: Una novación hipotecaria es todo cambio que se realice en un préstamo hipotecario con posterioridad a su contratación y que implique un nuevo acuerdo de voluntades de las partes para renegociar el contrato.

¿Las Hipotecas Fijas tienen Cláusula Suelo?

La cláusula suelo se define como las estipulaciones contractuales que se recogen en los contratos de préstamos hipotecarios con el objeto de limitar la bajada de los tipos de interés, por lo tanto solo se establecen cuando son los tipos de interés son variables, hasta un tope fijado en el contrato que, de ordinario, suele ser superior al 3%.

Por lo tanto las hipotecas fijas no contienen clausula suelo porque no tendría sentido, en las hipotecas variables se refleja para proteger al banco por si los tipos de interés bajan a niveles mínimos.

¿Qué gastos conlleva un préstamo hipotecario a tipo fijo?

La contratación de una hipoteca implica una serie de gastos que es importante tener en cuenta.

1. Tasacíon

El primero a considerar es la tasación, un trámite que permite al banco conocer el valor de una vivienda y, en base a eso, calcular el dinero que tiene que prestar.Es un trámite necesario para la contratación de una hipoteca pero es el consumidor el que puede elegir quien la hace. El precio de este acto suele oscilar entre los 200 y 500 €.

2. Notaría

Es el acto por la que el notario da fe pública del préstamo hipotecario y su coste se establece por los aranceles notariales fijados por el Gobierno.

3. Registro de la propiedad

Es un trámite obligatorio que supone la inscripción de la escritura de la hipoteca en el registro de la propiedad.

4. Gestoría

Pago a los profesionales que nos tramitan algunos trámites como por ejemplo, la liquidación de impuestos.

5. Impuestos sobre las Hipotecas

La firma de una hipoteca implica el pago de un tributo: el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
El importe de esta cantidad es fijada por las administraciones autonómicas y, por tanto, varía en cada una de ellas, suele fijarse en una horquilla de entre el 0,5% y el 1,5% de la responsabilidad hipotecaria (es decir, la suma del capital que presta el banco, los intereses y otros gastos).

6. Comisión de Apertura

Es la única comisión que puede cobrarte el banco por su cuenta a la hora de contratar una hipoteca. Esta comisión no está limitada por ley pero, a día de hoy, ningún banco cobra más de un 1%. De hecho, hay muchas entidades, que no la cobran.

7. Productos Vinculados

Suele ser una práctica bastante común que durante la contratación de una hipoteca nuestro banco nos ofrezca rebajar los intereses de la misma si accedemos a contratar con ellos alguno de los productos adicionales que ofrecen como los seguros o planes de pensiones. Pese a que no es obligatorio siempre es conveniente hacerlo.

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