¿Qué son las Hipotecas y Cómo Funcionan?
Una hipoteca es un tipo de préstamo cuyo pago está garantizado por el valor de una propiedad o de un inmueble.
Al solicitar un préstamo a un banco, es posible que el banco pida como requisito constituir una hipoteca. Hablamos entonces de préstamo hipotecario, denominado coloquialmente como “hipoteca”.
Lo más habitual es solicitar un préstamo hipotecario para financiar la compra de una casa, vinculando como garantía el propio inmueble.
El prestatario (quien recibe el dinero) se compromete mediante la firma de un contrato a devolver la cantidad prestada más el importe correspondiente a los intereses en cuotas mensuales y durante un plazo de tiempo determinado, en caso de que no se atendieran los pagos de la deuda la entidad de crédito podrá ejecutar la vivienda.
Tipos de Hipotecas
Existen en el mercado diferentes clases de hipotecas o préstamos hipotecarios según sea el tipo de interés aplicado, si aún no sabes que hipoteca elegir a continuación podrás encontrar información detallada sobre los tipos más comunes que existen así como sus principales diferencias.
Según el tipo de interés que se aplique a la hipoteca, existen, principalmente, tres modalidades de préstamos hipotecarios (fijas, variables y mixtas) pero existen muchas otras más como las hipotecas puente, subprime, inversas, abiertas o multidivisas.
1. Hipotecas de Tipo Fijo
Las hipotecas fijas son aquellas hipotecas cuyo tipo de interés no variará durante todo el tiempo que dure el préstamo por lo que las cuotas mensuales a pagar sean siempre las mismas desde la firma del préstamo hipotecario.
2. Hipotecas de Tipo Variable
Por el contrario las hipotecas variables tienen un tipo de interés compuesto por un tipo de referencia, que suele ser el Euríbor, más un diferencial fijo. Esto hace que las cuotas mensuales a pagar puedan subir o bajar en función de cómo lo haga el índice de referencia (Euríbor).
3. Hipotecas de Tipo Mixto
En las hipotecas mixtas se combina el funcionamiento de la hipoteca fija y la variable. El tipo de interés es fijo durante un plazo determinado de la duración del préstamo, mientras que el resto del plazo es variable.
Tipos de Intereses Hipotecarios
El tipo de interés que se aplica a una hipoteca suele estar expresado con el TIN y con la TAE:
1.TIN
El Tipo de Interés Nominal o Tin es un porcentaje fijo que se aplica a la cantidad prestada y que determina la cuota a pagar a la entidad financiera.
2.TAE
El TAE o Tasa Anual Equivalente o Efectiva es un tipo de interés que indica el coste o rendimiento efectivo de un producto financiero. Se calcula de acuerdo con una fórmula matemática normalizada que tiene en cuenta el tipo de interés nominal de la operación, la frecuencia de los pagos (mensuales, trimestrales, etc.), las comisiones bancarias y algunos gastos de la operación. La TAE sirve para comparar las ofertas de hipotecas entre diferentes entidades bancarias.
Indices de Referencia Hipotecarios
Las entidades financieras emplean principalmente dos indices de referencia hipotecarios a la hora de actualizar el valor del tipo de interés aplicado en una hipoteca:
1.Euribor
El Euribor (European Interbank Offered Rate) o tipo europeo de oferta interbancaria es un tipo de referencia hipotecario publicado diariamente por el banco central europeo que refleja el tipo de interés al cuál las entidades financieras se prestan dinero entre ellas.
El valor del Euribor influye en las cuotas de las hipotecas ya que este tipo de interés es con el cuál el banco central europeo presta dinero a los bancos españoles para que estos se lo puedan conceder a los particulares o empresas en el momento de contratar una hipoteca.
2.IRPH
El IRPH son las siglas del Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Aunque el 90 % de las hipotecas utilizan el Euribor como índice de referencia, algunas se firmaron con este índice, que fue muy utilizado por las cajas de ahorros durante la expansión inmobiliaria.
Es un índice mucho más elevado que el Euríbor y los bancos lo pueden manipular, por lo tanto los usuarios afectados por el están perjudicados.
Mientras el Euríbor registra mínimos históricos, el IRPH es un índice inamovible y muy elevado, por lo que muchas familias no han podido asumir su coste, llegando incluso a perder sus ahorros y los inmuebles por la carga hipotecaria. Diferentes sentencias ya han decretado la nulidad de este índice.
